07.12.2022

Fatale Messfehler

CO2-Emssionsmessung braucht international vergleichbare Standards und Methoden

Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer und verantwortlich für Risikomanagement und Organisation bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real Blue, die zu Drees & Sommer gehört, über die Tücken und erforderliche Präzision bei der Anwendung des Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM).

Die CO2-Emissionen, die eine Immobilie in ihrer Lebens- und Nutzungszeit verursacht, werden stets dem jeweiligen Eigentümer zugerechnet. Als Assetmanager muss ich folglich so schnell wie möglich die Klimafresser ausfindig machen, die mein Portfolio energetisch und damit auch finanziell belasten könnten. Der von der EU ins Leben gerufene sogenannte Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) soll dabei helfen, so genannte „stranded assets“ zu identifizieren. Dieses Tool kann in der Tat hilfreich sein – sofern es richtig angewendet wird.

Da es in der Praxis nicht einfach zu bedienen ist, birgt das CRREM-Tool aber zwei erhebliche Fehlerquellen: Erstens liegt bei CRREM das internationale Flächenmaß „International Property Measurement Standard“ (IPMS) zugrunde. Hierzulande wird jedoch häufig irrtümlicherweise das deutsche DIN-Maß genutzt, das nicht nur fortwährend geändert wird, sondern vor allem im Ausland gänzlich unbekannt ist. Wenn nun der Energieverbrauch auf das eher größere deutsche Flächenmaß trifft, kommen die CRREM-Ergebnisse einer Schönrechnung und damit Greenwashing gleich. Eine Katastrophe für den Immobilienstandort Deutschland, wenn Ratingagenturen, internationale Finanzierer und Investoren uns für falsche Werte an den Pranger stellen würden.

Zudem ist eine nutzungsartspezifische Messung sowie die korrekte Zu- und Abrechnung der  Energiemengen auf die Energieträger für CRREM entscheidend. Dies ist insbesondere bei Wohnen eine Herausforderung, denn Mieter können hier selbst entscheiden, welche Art der Energie sie nutzen möchten und sind hierüber nicht auskunftspflichtig. Helfen können hier Benchmarks und Vergleichswerte, die aber allesamt nicht standardisiert sind.

Bei der Anwendung von CRREM ist also äußerste Präzision geboten. Ansonsten können falsche Annahmen und Voraussetzungen zu unkorrekten Ergebnissen führen. Schlimmstenfalls werden daraus Energie-Strategien entwickelt, die dem Immobilienportfolio erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen können. So zum Beispiel, wenn Stranding-Zeitpunkte berechnet werden, die Investitionsentscheidungen für Retrofit-Maßnahmen beinhalten. Im Zusammenspiel mit den normalen Instandhaltungsmaßnahmen kann dies eine Summe ergeben, die zu einer – vermeintlich falschen – Verkaufsentscheidung führen. Deshalb müssen Energieverbräuche und CO2-Äquivalente korrekt erfasst und dargestellt werden und auf das internationale Standard abgestellt werden. Nur so kann CRREM helfen, auch deutsche Immobilienbestände international vergleichbar und damit auch wettbewerbsfähig zu halten.

Erstveröffentlichung: TPP, Dezember 2022