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07.11.2023

CO2-Fußabdruck unbekannt

Risiken im Immobilienportfolio

Die Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH (Real Blue), der Investmentmanager der Drees & Sommer Gruppe, hat Asset Manager und institutionelle Investoren dazu befragt, wie sie ihre Immobilienportfolios hinsichtlich der Klimaziele analysieren und ertüchtigen. Im Interview mit The Property Post erläutern die Real-Blue-Geschäftsführer Prof. Dr. Robert Göötz und Michael Eisenmann, wie weit die Branche bei der Taxierung von CO2-Fußabdrücken für Immobilienportfolios bereits ist und welche Risiken sich aus fehlenden Daten ergeben.

The Property Post: Herr Göötz, laut Ihrer Umfrage beschäftigen sich zwar alle Befragten mit der Energieeffizienz ihrer Immobilien, doch nur rund 54 Prozent haben den CO₂-Fußabdruck konkret berechnet. Welche Gefahr sehen Sie hier?

Robert Göötz: Die hohe Unwissenheit über den CO₂-Fußabdruck des Immobilienportfolios zeigt, dass hier ein großer Handlungsbedarf besteht. Einerseits werden die regulatorischen Anforderungen weiter steigen. Andererseits ist bei der Analyse und Berechnung große Präzision notwendig. Bei der Anwendung beispielsweise von CRREM können falsche Annahmen und Voraussetzungen zu unkorrekten Ergebnissen führen. Schlimmstenfalls werden daraus Portfoliostrategien entwickelt, die dem Immobilienportfolio wirtschaftlichen Schaden zufügen können – so zum Beispiel, wenn Stranding-Zeitpunkte falsch berechnet werden, die Investitionsentscheidungen für Ertüchtigungsmaßnahmen beinhalten.

TPP: Wie hoch ist denn die Gefahr, dass Portfolios stranden und welche Handlungsmöglichkeiten gibt es?

RG: Der Anteil von Stranded Assets im eigenen Portfolio beträgt bei rund 40 Prozent der Befragten bis zu 25 Prozent. Etwa ein Fünftel (22 Prozent) geht sogar von einem Anteil zwischen 25 und 50 Prozent des eigenen Portfolios aus, welcher aktuell als Stranded Asset hinsichtlich des 1,5-Grad-Klimaziels eingestuft wird. Nur sechs Prozent haben aktuell keine solchen Immobilien im Bestand.

Die Zahlen belegen den hohen Handlungsdruck in den Immobilienportfolios. Wir vermuten, dass der Anteil von Stranded Assets noch höher ist, da ein Großteil der Marktakteure laut Umfrage ihre Portfolios noch nicht ausreichend analysiert hat. Um den Anteil im Portfolio zu verringern, müssen die Immobilien entweder energetisch optimiert oder in letzter Konsequenz veräußert werden.

TPP: Herr Eisenmann, es scheint, als würde der Ernst der Situation verkannt werden. Welche Konsequenzen drohen, wenn der Bestand nicht umfassend analysiert wird?

Michael Eisenmann: Das Problem auszusitzen ist keine Option und wäre geradezu fatal. Je länger hier keine Transformationsstrategie unter Einbezug der CO₂-Bilanz und insbesondere der wirtschaftlichen Perspektive für das Portfolio entwickelt und umgesetzt wird, desto größer werden die negativen Einflüsse auf den operativen Cashflow. Dies hat entsprechend Auswirkungen auf die Wertentwicklung bzw. den Verkaufserlös beim Exit. Derzeit diskutierte bzw. drohende Zwangsmaßnahmen wie Vermietungsverbote, Sanierungszwang bzw. Strafzahlungen für Stranded Assets könnten diesen Effekt verstärken.

TPP: Die regulatorischen Anforderungen und das damit verbundene Reporting sind für Investoren wie Asset Manager eine Herausforderung. Gibt es Ihrerseits eine Empfehlung?

ME: Die eine Lösung gibt es hier leider nicht. Gut wäre es, wenn sich die verschiedenen Initiativen, etablierte Reportinganbieter sowie Marktteilnehmer auf einen brancheneinheitlichen Standard einigen würden. Denn die vielfältigen Regularien und Reporting-Standards erschweren Investoren die direkte Vergleichbarkeit der ESG-Konformität von Objekten. Hier gibt es noch kein Verfahren, das mehrheitlich genutzt wird. Unsere Umfrage hat ergeben, dass rund 32 Prozent der Befragten GRESB nutzen, 23 Prozent ECORE und 41 Prozent haben einen eigenen Reporting-Standard entwickelt. Fast ein Drittel (32 Prozent) hat sogar noch gar kein Reporting eingeführt.

Zur Umfrage: An der Umfrage haben im Zeitraum vom 30. August 2023 bis zum 15. September 2023 23 Asset Manager und institutionelle Investoren teilgenommen, von denen 56 Prozent ein Immobilienvermögen von über einer Milliarde Euro betreuen. 29 Prozent haben Immobilien in den deutschen A-Standorten im Bestand, 45 Prozent an deutschen B-Standorten und 27 Prozent im restlichen Europa. In der Assetklasse Wohnen sind 42 Prozent der Befragten investiert, im Segment Büro 32 Prozent, im Einzelhandel zehn Prozent und in Logistik vier Prozent sowie in Hotel ein Prozent. 

Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2023

Treffen Sie uns auf der Expo Real 2023 (Messe München) am Stand von Drees & Sommer (Halle B2 Stand 120) und sprechen Sie mit uns u. a. über

• Unseren Spezial-AIF “Real Blue Senior Living” im Segment Betreutes Wohnen
• Investmentstrategien in den Segmenten Gesundheitsimmobilien und Logistikimmobilien
• “Nachhaltige Portfolio Restrukturierung” – unsere Lösungsansätze und mögliche Strategien für Ihre Immobilienbestände
• Strategien zur Dekarbonisierung von Immobilienportfolien
• Möglichkeiten zur Kooperation

Wann:  4.-6. Oktober 2023

Wo:      Messe München, Stand: B2.120 (Drees & Sommer)

Über Ihre Teilnahme an unserer Umfrage zum Thema ESG, Dekarbonisierung, Regulierung – Wie können Institutionelle ihre Immobilienportfolios analysieren und ertüchtigen? würden wir uns freuen:

Link zur Umfrage: Survio® | Umfrage Real Blue

15.06.2023

Aktuelle Herausforderungen institutioneller Investoren

Prof. Dr. Henric Hahr, Head of Asset Management bei Real Blue im Interview mit Susanne Edelmann von RUECKERCONSULT

Welche Auswirkungen hat die aktuelle Nachhaltigkeitsregulierung auf Unternehmen (CSRD), Finanzmarktteilnehmer (SFDR) sowie Immobilienaktivitäten (EU-Taxonomieverordnung)?

• Immobilien müssen zunehmend einen aktiven Beitrag zu spezifischen Nachhaltigkeitszielen leisten
• Der CO2-Fußabdruck wird zu einer neuen entscheidenden (Berichts-) Größe
• Werden festgelegte Benchmarks für Energie- und CO2-Intensitäten überschritten (sog. Stranded Assets), erleiden Immobilien perspektivisch Nachteile wie z.B. drohende Nutzungs- oder Vermietungsverbote
• Ein zunehmendes „grünes Gewissen“ potenzieller Nutzer kann zu einer erschwerten Vermietbarkeit, höheren Vermarktungskosten sowie geringeren erzielbaren Kaltmieten führen und letztlich den Objekt Cash Flow negativ beeinflussen
• Stranded Assets erfordern dauerhaft höhere Nachinvestitionen (insb. CAPEX) für die energetische Ertüchtigung und laufende Instandhaltung
• Negative Einflüsse auf den Cash Flow führen zu Abschlägen bei den Marktwerten von Immobilien
• Im Zuge einer Veräußerung drohen Einschränkungen der Marktfähigkeit und Preisabschläge

Diese Risiken gilt es frühzeitig zu erkennen und mittels geeigneten Strategien systematisch entgegenzuwirken.

Portfoliorestrukturierung:

Als spezialisierter Assetmanager bietet Real Blue das ganzheitliche Management sowie umfassende Lösungsansätze für die nachhaltige Transformation von Immobilienportfolien an. Als verlängerte Werkbank können wir dabei situativ auf die umfassende technische Expertise und Umsetzungskompetenz der Drees & Sommer Gruppe zurückgreifen. Ausgehend von einer Analyse der CO2-Intensität und des Stranding-Risikos einzelner Assets, erarbeiten wir eine Retrofit- und CAPEX-Strategie, begleiten deren Umsetzung und stellen über individuelle Reportinglösungen die benötigte Transparenz her.

Einbringungsfonds:

Im Einklang mit bestehenden Unternehmenszielen und Gesamtimmobilienstrategien bieten wir darüber hinaus  Strukturierungsalternativen an zur Mobilisierung, Segmentierung oder Ausgliederung direkt gehaltener Immobilienbestände mittels Einbringung des Direktbestandes in einen eigenen Spezialfonds.

LinkedIn: Prof. Dr. Henric Hahr im Interview

06.06.2023

Zwei erhebliche Fehlerquellen 

Immobilien: Nur so lassen sich Stranded Assets per CRREM vermeiden 

Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer und verantwortlich für Risikomanagement und Organisation bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real Blue, die zu Drees & Sommer gehört, über die Messung des CO2-Fußabdrucks von Immobilien.

Die Einhaltung von ESG-Kriterien hat sich zu einem entscheidenden Faktor für den Wert einer Immobilie entwickelt. Um diese zu erreichen, ist es unerlässlich, den CO2-Fußabdruck von Bestandsobjekten zu bewerten und sie entsprechend zu entwickeln. Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) soll Stranded Assets identifizieren und kann hilfreich sein – sofern er richtig angewendet wird, so Robert Göötz.

Die Einhaltung von ESG-Kriterien, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz und CO2-Einsparung, hat sich zu einem entscheidenden Faktor für den langfristigen Wert einer Immobilie entwickelt. Um dies zu erreichen, ist es unerlässlich, den CO2-Fußabdruck von Bestandsobjekten zu bewerten und sie entsprechend zu entwickeln. Der von der EU ins Leben gerufene Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) soll dabei helfen, so genannte Stranded Assets zu identifizieren.

Ein Beispiel: Für eine voll vermietete Multi-Tenant-Büroimmobilie ergeben sich aus dem Verbrauch für Heizung, Kühlung, warmes Wasser und Nutzerstrom anteilig CO2-Emissionen, die umgerechnet werden in CO2-Äquivalente. Überschreiten diese Äquivalente den Dekarbonisierungspfad, wie er im CRREM-Tool hinterlegt ist, gilt ein Gebäude als „gestrandet“.

Wenn die Gefahr besteht, dass ein Gebäude „stranded“, muss der Immobilieneigentümer früh eingreifen und es technisch auf Stand bringen oder den Energieträger wechseln. Um die Qualität und den Wert von Bestandsgebäuden zu erhalten, ist es notwendig, rechtzeitig zu erkennen, wann und wie sie an veränderte Ansprüche angepasst werden können. Da das CRREM-Tool in der Praxis nicht einfach zu bedienen ist, kann es zu fehlerhaften Aussagen kommen, die wiederum Fehlentscheidungen des Eigentümers nach sich ziehen können.

Grundsätzlich birgt es zwei erhebliche Fehlerquellen: Erstens liegt ihm das internationale Flächenmaß „International Property Measurement Standard“ (IPMS) zugrunde und nicht etwa DIN- Flächen. Der IPMS-Standard soll auf den internationalen Immobilienmärkten für mehr Transparenz und Einheitlichkeit sorgen, um auf Fläche bezogene Kennzahlen direkt miteinander vergleichen zu können. Soweit die Theorie. Häufig wird in der Anwendung von CRREM irrtümlicherweise oder mangels Daten ein deutsches DIN-Maß zugrunde gelegt, was automatisch zu verfälschten Ergebnissen führt. Stimmt die Ausgangsbasis nicht, kann auch das Ergebnis nicht stimmen. Meist kommt man auf zu wenig verbrauchte Energie und zu viel Fläche. Ein weiteres Problem: Während hierzulande das DIN-Maß für alle Immobilienklassen gilt, wird bei IPMS für die einzelnen Assets die Fläche unterschiedlich erhoben.

Zweitens sind die korrekten Energiemengen – deren Zu- und Abrechnungen auf die korrekten Energieträger – entscheidend. Energie ist nicht gleich Energie und Energiedaten sind nicht gleich Energiedaten. Bedarfs- und Verbrauchsdaten, Witterungsbereinigung und andere Parameter sind vor der Eingabe in das Tool sorgfältig zu prüfen, insbesondere auch ein etwaiges Contracting, Eigenverbrauch oder Einspeisung von selbst erzeugter Energie.

Zu berücksichtigen ist zudem, dass in den bei CRREM hinterlegten Zielpfaden Immobilien immer als Ort interpretiert werden, an dem Energie verbraucht wird, egal von wem. Demnach gehört auch der Energieverbrauch des Nutzers dazu, aber nicht pauschal. Unterhält ein Nutzer eigene Produktionsprozesse, zählt die Energie faktisch zu einem industriellen Wertschöpfungsprozess und muss herausgerechnet werden. Denn sie ist bereits im Sektor „Industrie“ erfasst und würde ansonsten doppelt gezählt. Der Hintergrund für diese Regelung gründet auf der weltweiten Vergabe von CO2-Budgets. So hat der Weltklimarat Kontingente nach Nationen und auf deren Basis nach Sektoren festgelegt. 

Bei der Anwendung von CRREM ist also äußerste Präzision geboten. Ansonsten können falsche Annahmen und Voraussetzungen zu unkorrekten Ergebnissen führen. Schlimmstenfalls werden daraus Energie-Strategien entwickelt, die dem Immobilienportfolio erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen können, zum Beispiel, wenn Stranding-Zeitpunkte berechnet werden, die Investitionsentscheidungen für energetische Modernisierungs-Maßnahmen beinhalten. Im Zusammenspiel mit den normalen Instandhaltungsmaßnahmen kann dies eine Summe ergeben, die zu einer falschen Verkaufsentscheidung führt. Deshalb müssen Energieverbräuche und CO2-Äquivalente korrekt erfasst und dargestellt und auf den internationalen Standard abgestellt werden. Nur so kann CRREM helfen, auch deutsche Immobilienbestände international vergleichbar zu machen und vor allem für Investoren langfristig wertstabil auszurichten.

Erstveröffentlichung: Private Banking Magazin, Juni 2023

Treffen Sie uns auf der INVESTMENTexpo 2023 am 11. und 12. Mai im Zoo Palast und Waldorf Astoria Hotel Berlin

Sprechen Sie mit unseren Geschäftsführern Michael Eisenmann und Prof. Dr. Robert Göötz sowie dem Leiter Business Development und Kommunikation von Real Blue Michael Stark-Urzendnik über:

• Unseren bestehenden Spezial-AIF Real Blue Senior Living
• Unsere im Pre-Marketing befindliche Investitionsstrategie im Bereich Pflege und Gesundheit
• Nachhaltigkeits- und ESG-Integrationsstrategien bei Immobilieninvestments
• Strategien zur Umsetzung von ESG-Merkmalen bei Immobilien und “sustainable Asset Management”

Wann: 11. und 12. Mai 2023

Wo: Zoo Palast und Waldorf Astoria Hotel Berlin

Verpassen Sie auch nicht das Panel zum Thema „Wieweit ist die Konkretisierung des Gesetzgebers zur Ausgestaltung von Artikel-8 und Artikel-9-Fonds?“ am Donnerstag, 11. Mai 2023 um 13:20 Uhr mit Prof. Dr. Robert Göötz.

Weitere Informationen zur  INVESTMENTexpo finden Sie unter:

INVESTMENTexpo 2023 | Jetzt anmelden

Stuttgart, April 2023.

Für die nachhaltige Transformation der Organisation hat Drees & Sommer einen ESG Transformation Award erhalten und belegte den 1. Platz in der Kategorie “Transformation der Organisation”. 

„Mit unserem Award machen wir besondere ESG-Initiativen sichtbar und wollen zum Nachahmen und dem Start neuer ESG-Initiativen anregen“, erklärte Ralph Hientzsch, geschäftsführender Gesellschafter der Management- und IT-Beratung Consileon und Jurymitglied auf der gestrigen Gala für die Preisträger im Museum für Kommunikation in Frankfurt am Main. Das Akronym ESG steht für Environmental, Social und Governance und damit für hohe Umweltstandards, soziale Aspekte und die Regeln guter Unternehmensführung. Mit strengeren Gesetzen und Richtlinien will der EU-Gesetzgeber die ESG-Berichterstattung im Finanz- und auch Immobilienbereich künftig noch transparenter und verbindlicher machen. Gemeinsam mit Christian Klein, Professor für Sustainable Finance an der Universität Kassel hat Consileon die ESG Transformation Awards erstmalig in diesem Jahr ins Leben gerufen.

Blaupausen, was sich in Sachen nachhaltiger Transformation bewährt

Drees & Sommer belegte den 1. Platz für “Transformation der Organisation”. „In der Real Estate Branche hat sich Drees & Sommer seit langem als Nachhaltigkeitspionier einen Namen gemacht und zeigt, wie eine erfolgreiche Transformation gelingt. Die zahlreichen Nachhaltigkeits- und Klimaschutzaktivitäten im Rahmen einer Beneficial Company-Strategie und das aussagekräftige Reporting haben die Jury überzeugt“, betonte Ralph Hientzsch in der Laudatio. Zu den weiteren Jurymitgliedern zählten Silke Stremlau, die Vorsitzende des Sustainable Finance-Beirats der Bundesregierung, Lanna Idriss, Vorständin der SOS-Kinderdörfer, sowie Prof. Christian Klein von der Universität Kassel.

Was genau mit dem Begriff Beneficial Company gemeint ist, erläuterte Drees & Sommer-Vorstand Steffen Szeidl, der den Preis entgegennahm: „Eine Beneficial Company gibt der Umwelt und der Gesellschaft mehr zurück als sie verbraucht. Dazu zählt sicher, CO2-Emissionen so weit wie nur möglich zu reduzieren oder Biodiversität und kreislauffähige Produkte zu fördern. Eine Benefical Company hat nicht nur den wirtschaftlichen Erfolg, sondern auch den größtmöglichen Nutzen für die Umwelt und die Gesellschaft im Fokus, sie zeichnet sich also auch durch ein starkes soziales, nachhaltiges Engagement aus. Was sich nachhaltig bewährt und wirtschaftlich rechnet, beweisen wir unseren Kunden dann am besten, indem wir es vormachen und selbst leben.“

Nachhaltigkeit muss Spaß machen

Insbesondere ESG-Management und -Reporting sind zwar komplex und anspruchsvoll, doch das heißt nicht, dass es auch aufwendig sein muss. „Wir haben für uns selbst, aber auch unsere Kunden eine ESG-Toolbox entwickelt, die den Prozess übersichtlich macht, Wissen sichert und so vereinfacht, eine datenbasierte Strategie für diesen wichtigen Bereich aufzubauen“, sagt Drees & Sommer-Partner Peter Mösle, der seit über 20 Jahren die nachhaltige Transformation im Unternehmen vorantreibt. Für viele Fimen seien die steigenden Ansprüche an das ESG-Management und -Reporting neu. Dass es zu Startschwierigkeiten komme, sei daher normal. „Nachhaltigkeit muss Spaß machen. Statt sie als lästige Pflicht rein unter dem mikroökonomischen Kostenaspekt zu betrachten, lohnt es sich die Chancen zu erkennen und Neues auszuprobieren. Der beste Weg, um ESG in Zukunft einfacher und wirksamer zu machen, ist es, neue Partnerschaften aufzubauen und digitale Ökosysteme zu schaffen, in denen Wissen erhalten und erweitert wird. So wird jedes Projekt, jeder Check, jeder Report ein Stück einfacher“, sagte Peter Mösle.

Zur Verleihung kamen rund 100 Gäste, darunter führende Persönlichkeiten aus der Finanzwelt, zusammen und erlebten einen gelungenen Abend, durch welchen TV-Journalistin Anja Kohl führte. Mehr Informationen zu den ESG Transformation Awards gibt es hier: www.consileon.de/esg-transformation-award.

Für Real Blue, als Teil der Drees & Sommer Gruppe, gelten die Ambitionen und Aktivitäten im Rahmen der Beneficial Company-Strategie unmittelbar.

Weitere Informationen und die Pressemeldung finden Sie unter folgendem Link:

Pressemeldung

04.04.2023

Keynote “ESG in der Immobilienwirtschaft”

Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer Organisation und Risikomanagement bei Real Blue hält die Keynote für das zweite “Future Real Estate Breakfast” am Freitag 28.04.2023 in Stuttgart 

Mit der Veranstaltungsreihe “Future Real Estate Breakfast” in der Vision Hall der BRYCKE lädt die Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart, die Akteurinnen und Akteure der Immobilienwirtschaft Stuttgarts, herzlich zum Austausch und Networking ein. Beim Zusammenkommen auf den einen oder anderen Kaffee, sind die Teilnehmer eingeladen über Trends und Potenziale einer zukunftsfähigen Branche in Stuttgart zu sprechen.

Was: zweites “Future Real Estate Breakfast” der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart, Powered by Drees & Sommer SE.

Wann: Freitag, 28. April 2023 von 08:00 bis 10:00 Uhr

Wo:  Vision Hall der BRYCKE, Schmale Str. 9-13, 70173 Stuttgart

Anmeldung:  Mit dem Kennwort FRE2 unter www.stuttgart.de/wifoe 

Weitere Informationen in folgendem Flyer:

Flyer – Future Real Estate Breakfast

16.03.2023

Wenn das ESG-Scoring in die Irre führt

Um die Eignung von Immobilien für nachhaltige Fonds zu prüfen, werden gerne Scoring-Modelle genutzt. Dabei kann ein Greenwashing-Effekt entstehen, sagt Real Blue-Geschäftsführer Robert Göötz. 

Bei Scoring-Modellen können Schwächen in einem Merkmal mit Übererfüllen in einem anderen verrechnet und so ausgeglichen werden. Aus der Mischung von Stärken und Schwächen entsteht eine gewichtete Durchschnittsnote mit entsprechend geringerer Aussagekraft bzw. mit einem möglichen Greenwashing-Effekt – je nachdem, wie die Methode der Balanced Scorecards angelegt ist. Hier ist also besondere Vorsicht geboten.

Wie kann so etwas passieren? Vergleichen wir beispielhaft zwei fiktive Wohnimmobilien: eine aus den 1980er Jahren mit einer gepflegten, großzügigen eingewachsenen Grünanlage, einer niedrigen Durchschnittsmiete und ausgewogenem Mietermix, aber baujahrestypischer Energetik. Die andere ist eine Neubau mit EPC A+, Zero Carbon und hohen Mieten. Beide können – je nach Machart der Scorecard – den gleichen ESG-Scoring-Wert erhalten, mithin gleichwertig nachhaltig erscheinen. Doch tatsächlich müsste der Neubau in puncto Nachhaltigkeit aufgrund der Energieeffizienz höher bewertet werden.

Ein weiteres Beispiel für die Fehleranfälligkeit von Scorings: Auf einer fiktiven Immobilie werden Dachflächen an einen Contractor vermietet, um dort erneuerbaren Strom zu erzeugen und ins öffentliche Netz einzuspeisen. Das Vorhandensein der Photovoltaikanlage wird positiv bewertet, obwohl die Immobilie und ihr Eigentümer selbst keinerlei Beitrag in Sachen Nachhaltigkeit geleistet haben, sondern der Contractor. Fehlerquellen in Balanced Scorecards ergeben sich also nicht nur in der Auswahl und Gewichtung der Kriterien, sondern auch in der korrekten Zurechnung.

Wie kann dem begegnet werden? Wichtige Einzelkriterien – wie zum Beispiel die Energieeffizienz – müssen immer absolut erfüllt werden und dürfen einen Mindeststandard nicht unterschreiten, sonst muss die Immobilie automatisch „durchfallen“, egal welche Extras das Objekt sonst bietet. Ein Verrechnen und damit ein Aufweichen der Kriterien muss tabu sein. Zudem ist es entscheidend, dass alle relevanten Faktoren in den Modellen überhaupt bewertet und diese Faktoren auch entsprechend stark gewichtet werden.

Nur wenn dies erfüllt wird, können Investoren sichergehen, dass die Immobilien die angestrebten Anforderungen an Nachhaltigkeit erfüllen und das Portfolio einen Mehrwert in puncto ESG wirklich leisten kann. Besser noch: Es wird auf Scoring-Modelle verzichtet und ein Set aus festen Kennzahlen bestimmt, welches eine Verrechnung verschiedener Faktoren gar nicht erst ermöglicht.

Erstveröffentlichung: Immobilienzeitung Nr. 11 Jahrgang 2023, März 2023

Lesen Sie den Beitrag unter nachstehendem Link:

IZ: Wenn das ESG-Scoring in die Irre führt

16.03.2023

Immobilienbranche hängt bei ESG den Ambitionen hinterher

Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer Organisation und Risikomanagement bei Real Blue im Interview mit ThePropertyPostTV zu

…seinen Eindrücken von der Immobilienmesse MIPIM 2023 in Cannes.

…dem aktuellen Stand der Umsetzung von Nachhaltigkeit und ESG in der Immobilienbranche

…den nächsten Schritten für 2023 bei Real Blue.

ThePropertyPostTV: Prof. Dr. Robert Göötz im Interview

21.02.2023

Die Unsicherheit bei ESG ist groß

Seit Januar 2023 ist Michael Stark-Urzendnik als Generalbevollmächtigter, Leiter Business Development und Kommunikation bei der Real Blue Kapitalverwaltung tätig. Er verfügt über mehr als 20 Jahre Berufserfahrung im nationalen wie internationalen institutionellen Asset Management und war lange Jahre bei Banken und Versicherungen tätig. Im Interview mit TPP spricht er über die Ziele von Real Blue für 2023.

The Property Post: Sie sind neu an Bord bei der Real Blue: Welchen Eindruck haben Sie in den ersten sechs Wochen gewonnen? Welche persönlichen Ziele haben Sie in diesem Jahr?
Michael Stark-Urzendnik: Für mich ist immer noch die Herzlichkeit und Freundlichkeit beeindruckend, mit der ich hier im Team in Stuttgart aufgenommen wurde. Insbesondere der sorgfältige Onboarding-Prozess verkürzt die Eingewöhnungszeit sehr. Das alles spiegelt den besonderen Spirit bei Real Blue und Drees & Sommer wieder.

Im laufenden Jahr wollen wir die Marke Real Blue im Markt weiter etablieren und festigen. Zum einen treiben wir den Portfolioaufbau unseres ersten Fonds „Real Blue Senior Living” weiter voran. Gleichzeitig werden wir neue Produkte auf den Markt bringen. In Kürze werden wir einen weiteren nachhaltigen Fonds mit dem Fokus auf Pflege und Gesundheit auflegen. Neben diesem neuen Fonds werden wir unsere Dienstleistungsangebote und die Produktpalette verbreitern. Dazu werden die Segmente Club Deals, Individualmandate, Einbringungsfonds und Asset-Management-Leistungen gehören.

TPP: Sie haben ein Großteil ihrer bisherigen Karriere bei namhaften institutionellen Anlegern verbracht. Welche Aspekte von ESG sind für Institutionelle derzeit besonders im Fokus?
MSU: Im Markt gibt es immer noch eine große Unsicherheit darüber, was die gesetzliche Regulierung am Ende für den eigenen Immobilienbestand bzw. die indirekte Immobilienanlage bedeutet. Mit dem 30-jährigem Track Record der Drees & Sommer-Gruppe in der Umsetzung von Nachhaltigkeitsthemen im Immobiliensektor verfügen wir über umfassende Expertise und können für unsere Kunden die passenden Lösungen anbieten.

Nicht die immer noch anhaltende Energiekrise, sondern bereits die Diskussion bei der CO2-Bepreisung und um “Stranded Assets” führen dazu, dass das „E” in ESG noch mehr an Bedeutung gewinnt.

Für unsere Fonds erwerben wir daher Immobilien, die während der geplanten Haltedauer nicht Gefahr laufen, zu Stranded Assets zu werden oder wir optimieren die Immobilien dahingehend, um diesen Zustand zu verhindern. Damit ersparen wir uns sogenannte Retrofit-Kosten bzw. planen diese schon vor dem Erwerb ein und setzen die Maßnahmen dazu zeitnah um. Möglich ist dies, indem wir die Objekte mit den vielfältigen Leistungen von Drees & Sommer kontinuierlich monitoren und beständig optimieren. Diese Investitions- und Managementphilosophie schafft aus unserer Sicht eine dauerhafte Bewertungsstabilität für die Zukunft.

TPP: Wie schätzen Sie aus ihrer Perspektive die aktuelle Marksituation auf dem Immobilienmarkt ein? Welche Entwicklung erwarten Sie für 2023?
MSU: Die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments haben sich im vergangenen Jahr deutlich verschoben. Insbesondere die Auswirkungen des Ukrainekriegs haben deutliche Spuren hinterlassen: gestiegene Bau- und Energiepreise sowie eine hohe Inflation mit schnell steigenden Zinsen. All das wirkt sich negativ auf den Immobilienmarkt aus.

Wir sehen allerdings zwischen den Nutzungsarten deutliche Unterschiede bei den bereits eingetretenen bzw. den noch zu erwartenden Effekten. Während bei einigen Nutzungsarten deutliche Preiskorrekturen zu verzeichnen sind, zeigen sich andere weniger anfällig für ökonomische Schocks und sind weiterhin eher resilient. Dazu gehören auch Sozialimmobilien, die einer unserer Investitionsschwerpunkte sind.

TPP: Wie gestalten Sie die Finanzierung bei möglichen Ankäufen? Spielt Fremdkapital aktuell für Sie eine Rolle?
MSU: Bisherige Fremdfinanzierungsstrategien müssen den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden. Aktuell ist ein Leverage nur in Einzelfällen sinnvoll. Eine naheliegende Option ist dagegen, Ankäufe zunächst mit Eigenkapital zu finanzieren, um dann zu einem späteren Zeitpunkt und bei belastbarerem Marktumfeld nachzufinanzieren.

TPP: Aktuell sind Insolvenzen von Betreibern im Bereich Pflege / betreutes Wohnen keine Seltenheit. Wie gehen Sie mit dem gestiegenen Betreiberrisiko um?
MSU: Wesentlich war und ist eine detaillierte Auseinandersetzung mit dem Betreiber, seinem Geschäftsmodell und Strategie sowie seiner Finanzierungsstruktur. Diese umfassende Analyse – auch über die eigentliche Betriebsgesellschaft vor Ort hinaus – findet im Rahmen der Financial Due Diligence vor Erwerb statt.

Neben den allgemeinen aktuellen Herausforderungen der Betreiber infolge von Kostensteigerungen und Fachkräftemangel bringen expansive Strategien mit großem Wachstum und eigenen Standortentwicklungen einzelne Betreiber in Schieflage. Dies liegt an dem hohen Kapitaleinsatz- und umschlag in Verbindung mit dem veränderten Finanzierungs- und Kapitalmarktumfeld. Für uns ist es essenziell, die eigenen Investitionskriterien bei der Betreiberauswahl immer wieder zu überprüfen und ggf. anzupassen. Ebenfalls wichtig ist das laufende Monitoring der Betreiber und des lokalen Betriebes im Bestand und ein kontinuierlicher Dialog mit dem Betreiber. Hilfreich ist, dass auch die Miet- und Pachtverträge umfassende Auskunftspflichten vorsehen.

TPP: Welche Immobiliensegmente abseits von Pflegeimmobilien sind für Real Blue grundsätzlich interessant?
MSU: Hier würde ich einerseits unterscheiden in die von uns aufgelegten Strategie- und Mehranlegerfonds, andererseits in von Investoren an uns herangetragene Individuallösungen. Bei der erstgenannten Konstellation schließen wir perspektivisch wenige Nutzungsarten grundsätzlich aus. Wir halten in vielen Nutzungsarten eigene Expertise vor und können darüber hinaus auf die nutzungsartspezifischen Branchencluster und die Expertise innerhalb der Drees & Sommer -Gruppe zurückgreifen, um weitere Strategieansätze zu entwickeln.

Unabhängig davon gilt es bei der Frage nach weiteren strategischen Konzepten neben der Verfügbarkeit geeigneter Immobilien vor allem aber die Konformität mit den hohen eigenen Anforderungen an die Objektqualität, insbesondere in Sachen Nachhaltigkeit, sowie den Bedarf bei unseren institutionellen Zielkunden im Blick zu haben.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Veränderungen an den Immobilienmärkten konzentrieren wir uns auf Konzepte mit einer langfristigen „Story” und langfristigen Treibern, die idealerweise eine gewisse Resilienz gegenüber konjunkturellen Schwankungen aufweisen. Diese langfristige Story sehen wir im Bereich der Sozialimmobilien oder auch im Logistikbereich.

Erstveröffentlichung: TPP, Februar 2022