CBE

13.02.2023

Portfolio Institutionell: Betreutes und gefördertes Wohnen bieten auch Investoren Unterschlupf

Michael Eisenmann und Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real Blue, werden in einem aktuellen Beitrag von Portfolio Institutionell zum Markt für Betreutes Wohnen zitiert. 

In Mischformen aus stationärer Pflege, betreutem Wohnen mit ambulanten Angeboten von Pflegediensten und Physiotherapeuten investiert zum Beispiel die Real Blue als nachhaltige Kapitalverwaltungsgesellschaft mit ihrem Immobilienfonds Senior Living, einem Artikel-8-Fonds nach Offenlegungsverordnung. Die 2021 gegründete Tochtergesellschaft des Immobilienberaters Drees & Sommer aus Stuttgart legt den Fokus hierbei auf Objekte mit Single-Tenant-Konstellationen, bei denen ein Betreiber die verschiedenen Angebote im Haus bündelt, wie die stationären Plätze, das betreute Wohnen oder die Tagespflege. Zugleich sei beim betreuten Wohnen die Regulatorik weniger streng als nach den 16 Landesheimgesetzen, die für klassische Pflegeheime gelten.

„Die Klientel ist eine andere, perspektivisch zielen wir auf Bewohner ab 65 plus, deren Kinder ausgezogen sind und die mit eventuellem leichten Pflegebedarf selbstbestimmt ein heimat- nahes Umfeld suchen“, so Michael Eisenmann, Geschäftsführer Portfoliomanagement & Konzeption, von Real Blue. Er beobachtet bei Neubauprojekten Kaufpreisfaktoren, die bei wohnnahen Konzepten etwas höher liegen als die von klassischen Pflegeheimen. „Unsere Spannbreite liegt im Neubaubereich bei integrierten Konzepten je nach Objekt zwischen dem 22fachen und 27fachen.“ Das Angebot sei limitiert und der Markt erwartbar resilient. Die Real Blue zielt hier auf Immobilien mit hohen energetischen Standards ab.

„Unser Primärziel als Artikel-8-Fonds ist die Energetik, der Carbon Footprint geht mit den Zielen des Pariser Klimaschutzabkommens konform. Als Sekundärziel verfolgen wir das soziale Ziel der Teilhabe“, erläutert Prof. Dr. Robert Göötz, Real-Blue-Geschäftsführer für den Bereich Risikomanagement & Organisation. „Wir zielen hier auf absolute Barrierefreiheit und Innenstadt-nahe Lagen ab, die eine Teilhabe der Senioren am öffentlichen Leben ermöglichen.”

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Portfolio Institutionell vom 13.02.2023

12.12.2022

Institutional Money: Senior Living Investments sind resilient, ökologisch und sozial

Michael Eisenmann, Geschäftsführer und verantwortlich für Portfoliomanagement und Konzeption bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real Blue wird in dem aktuellen Beitrag “Senior Living Investments sind resilient, ökologisch und sozial” des Magazins Institutional Money zitiert. 

Der Beitrag geht auf die aktuelle Marktsituation und den Investitionsbedarf im Segment Seniorenwohnen in Deutschland ein. Denn 2040 werden 30 Prozent der Deutschen über 65 Jahre, knapp elf Prozent über 80 Jahre alt sein. Insbesondere in den suburbanen Räumen wird es eine große Versorgungslücke geben. Schon allein daraus ergibt sich ein signifikantes Investmentpotential, die Versorgungslücken und ein adäquates Angebot können nur durch die Mobilisierung von privatem Kapital geschlossen werden. “Einzig die aktuellen Marktbedingungen mit hohen Finanzierungs- und Baukosten, dem Wegfall von KfW-Förderungen und die hohen Grundstückspreise sind Hemmnisse, die den notwendigen Bau neuer Senior-Living-Objekte zu einer Herausforderung machen” merkt Michael Eisenmann an. 

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Institutional Money: Senior Living Investments sind resilient, ökologisch und sozial

Stuttgart, Dezember 2022.

Drees & Sommer veröffentlicht “Sustainability Mission Statement” um die Ernsthaftigkeit der nachhaltigen Ausrichtung des Unternehmens zu unterstreichen und die Transparenz gegenüber den Stakeholdern erhöhen.

Drees & Sommer bekennt sich in diesem Statement zu einer nachhaltigen Unternehmensentwicklung. Dabei geht es uns nicht nur um Fortschritte in Sachen Klimaschutz und soziales Engagement, sondern auch darum, Nachhaltigkeit in möglichst vielen Beratungsprojekten zu integrieren, um die Kunden auf ihrem Weg zu einer nachhaltigen Unternehmensführung zu unterstützen. Für die Real Blue, als Teil der Drees & Sommer Gruppe, gilt dieses Bekenntnis und die Verpflichtung zur Unterstützung unmittelbar.

Weitere Informationen und das Statement finden Sie unter nachfolgendem Link:

Sustainability Mission Statement

07.12.2022

Fatale Messfehler

CO2-Emssionsmessung braucht international vergleichbare Standards und Methoden

Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer und verantwortlich für Risikomanagement und Organisation bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real Blue, die zu Drees & Sommer gehört, über die Tücken und erforderliche Präzision bei der Anwendung des Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM).

Die CO2-Emissionen, die eine Immobilie in ihrer Lebens- und Nutzungszeit verursacht, werden stets dem jeweiligen Eigentümer zugerechnet. Als Assetmanager muss ich folglich so schnell wie möglich die Klimafresser ausfindig machen, die mein Portfolio energetisch und damit auch finanziell belasten könnten. Der von der EU ins Leben gerufene sogenannte Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) soll dabei helfen, so genannte „stranded assets“ zu identifizieren. Dieses Tool kann in der Tat hilfreich sein – sofern es richtig angewendet wird.

Da es in der Praxis nicht einfach zu bedienen ist, birgt das CRREM-Tool aber zwei erhebliche Fehlerquellen: Erstens liegt bei CRREM das internationale Flächenmaß „International Property Measurement Standard“ (IPMS) zugrunde. Hierzulande wird jedoch häufig irrtümlicherweise das deutsche DIN-Maß genutzt, das nicht nur fortwährend geändert wird, sondern vor allem im Ausland gänzlich unbekannt ist. Wenn nun der Energieverbrauch auf das eher größere deutsche Flächenmaß trifft, kommen die CRREM-Ergebnisse einer Schönrechnung und damit Greenwashing gleich. Eine Katastrophe für den Immobilienstandort Deutschland, wenn Ratingagenturen, internationale Finanzierer und Investoren uns für falsche Werte an den Pranger stellen würden.

Zudem ist eine nutzungsartspezifische Messung sowie die korrekte Zu- und Abrechnung der  Energiemengen auf die Energieträger für CRREM entscheidend. Dies ist insbesondere bei Wohnen eine Herausforderung, denn Mieter können hier selbst entscheiden, welche Art der Energie sie nutzen möchten und sind hierüber nicht auskunftspflichtig. Helfen können hier Benchmarks und Vergleichswerte, die aber allesamt nicht standardisiert sind.

Bei der Anwendung von CRREM ist also äußerste Präzision geboten. Ansonsten können falsche Annahmen und Voraussetzungen zu unkorrekten Ergebnissen führen. Schlimmstenfalls werden daraus Energie-Strategien entwickelt, die dem Immobilienportfolio erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen können. So zum Beispiel, wenn Stranding-Zeitpunkte berechnet werden, die Investitionsentscheidungen für Retrofit-Maßnahmen beinhalten. Im Zusammenspiel mit den normalen Instandhaltungsmaßnahmen kann dies eine Summe ergeben, die zu einer – vermeintlich falschen – Verkaufsentscheidung führen. Deshalb müssen Energieverbräuche und CO2-Äquivalente korrekt erfasst und dargestellt werden und auf das internationale Standard abgestellt werden. Nur so kann CRREM helfen, auch deutsche Immobilienbestände international vergleichbar und damit auch wettbewerbsfähig zu halten.

Erstveröffentlichung: TPP, Dezember 2022

04.11.2022

ESG-Ziele in der Anlagestrategie: Über die Komplexität prüfbarer Kriterien

Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer und verantwortlich für Risikomanagement und Organisation bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real Blue äußert sich in dem Beitrag “Das Hadern mit den ESG-Kriterien” in Ausgabe 11/2022 der Immobilienwirtschaft in der Rubrik Immobilienfonds.

Während der Artikel-8-Fonds zum neuen Standard bei Immobilienfonds geworden ist, sind Artikel-9-Fonds oder Impact Fonds noch eher die Ausnahme. Doch die Kriterien, anhand derer das Ambitionsniveau in Punkto Nachhaltigkeit gemessen werden kann, sind vom Regulator nicht in jeder Hinsicht genau definiert, was den Akteuren einiges an Spielräumen offen lässt. In dem Beitrag wird ein umfassender Einblick in die derzeitige Umsetzung der Vorgaben von Artikel-6, -8, -8+ und -9 gegeben. Hier erwähnt ist auch das Konzept unseres offenen Spezial-AIF “Real Blue Senior Living”, der als Artikel-8-Fonds mit hohem Ambitionsniveau auf Seniorenimmobilien fokussiert ist und je einem prüfbaren Umwelt- und Sozialziel folgt. 

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28.10.2022

Diese Tücken hat das CRREM-Tool 

Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer und verantwortlich für Risikomanagement und Organisation bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real Blue äußert sich in dem Beitrag “Diese Tücken hat das CRREM-Tool” für das Handelsblatt in der Rubrik Klimaziele. Der “Carbon Risk Real Estate Monitor – CRREM” soll dabei helfen, den CO2-Fußabdruck von Gebäuden während der Nutzungsphase zu messen und diesen gegen einen spezifischen Reduktionszielpfad zu benchmarken. Dieses Tool kann für Immobilieneigentümer in der Tat hilfreich sein – sofern es richtig angewendet wird.

Lesen Sie hier den kompletten Beitrag (Paywall): Robert Göötz: Diese Tücken hat das CRREM-Tool (handelsblatt.com)

18.10.2022

Stranded Assets und Klimaschutz

Ökonomische Aspekte energetischer Ertüchtigung

Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer und verantwortlich für Risikomanagement und Organisation bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real Blue, die zu Drees & Sommer gehört, über die energetische Ertüchtigung von Immobilien-Portfolien, „strandende“ Gebäude und die Frage, wie man Klimaschutz wirtschaftlich darstellen kann.

Herr Prof. Dr. Göötz, wie wahrscheinlich ist es, dass sich in meinem Immobilien-Portfolio ein so genanntes „stranded asset“ befindet?

In nahezu jedem professionellen Portfolio wird es solche Gebäude geben. Je älter eine Immobilie ist und je größer der Sanierungsstau, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie in naher Zukunft „strandet“ oder bereits „gestrandet“ ist. Immobilien aus den 1970er Jahren hatten nur sehr geringe Umweltauflagen. Häufig haben solche Gebäude aber bereits die ersten Sanierungen hinter sich oder werden jetzt an aktuelle energetische Standards angepasst werden. Wer solche Objekte unsaniert gekauft hat, wird auch einen vermutlich niedrigen Preis bezahlt haben, so dass nachträgliche
Sanierungsarbeiten die Erträge letztlich nicht gefährden. Schwieriger wird es bei Immobilien, die weder wirklich alt, noch wirklich neu sind, sondern irgendwo dazwischen liegen: Sie waren im Ankauf schon teurer als alte Objekte, entsprechen aber auch nicht mehr den energetischen Anforderungen von heute – geschweige denn, denen von morgen. Das kann richtig teuer werden.

Hierzulande soll der gesamte Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral sein. Was ist aus Sicht eines Assetmanagers zu tun, um dieses Ziel zu erreichen?

Die gute Nachricht ist: Es muss nicht jede Immobilie in meinem Portfolio dekarbonisiert werden. Vielmehr geht es um den Gesamtbestand. Habe ich beispielsweise ein denkmalgeschütztes Gebäude im Bestand, das viel CO2 ausstößt und im Gegenzug vielleicht ein energetisches hocheffizientes neues Gebäude, sorgt das für Ausgleich im Portfolio. Schwierig wird es bei Portfolien mit großem Wohnungsbestand, der in Deutschland überwiegend aus den späten 1960er bis 70er Jahren stammt. Da muss ich dringend sanieren, aber auch sehr viel Geld in die Hand nehmen, weil es nicht mit ein bisschen Dämmung getan ist. Gleichzeitig weiß ich aber nicht, ob die Investitionskosten überhaupt auf die Mieter umlegbar sind oder diese an anderer Stelle refinanzierbar sind. Das Ganze ist also mit großem Risiko behaftet – obwohl es energetisch dringlich und notwendig wäre.

Welche Probleme muss man etwa in Wohnungsbeständen lösen?

Ein gutes Beispiel ist Berlin mit seinen großen Wohnungsblöcken in Spandau oder Kreuzberg. Will ich in solchen Wohnanlagen die Heizung austauschen und auf Wärmepumpen umstellen, scheitere ich häufig am Baurecht: Die Wärmepumpen können z. B. nicht aufgestellt werden, wenn der gesetzlich vorgeschriebene Mindestabstand von drei Metern zum nächsten Nachbarn nicht eingehalten werden kann. Bleibt also nur die konventionelle Heizung, wobei Gas aus aktuellen Gründen nicht mehr in Frage kommt. Beim Wohnungsbau gibt es also viele Hürden, die zu nehmen sind. Und über allem schwebt die Frage: Wie bekomme ich Wirtschaftlichkeit und Klimaschutz zusammen? Dies ist beim Wohnungsbestand besonders schwer zu erreichen. Zum einen, weil der Wohnungsbestand für einen sehr großen Teil der CO2-Emissionen verantwortlich ist – also besonders viel CO2 reduzieren muss. Zum anderen, ist Wohnen ein soziales Grundbedürfnis und die Wohnkosten belasten die finanzielle Leistungsfähigkeit der Menschen bereits sehr stark. Eine mögliche Lösung wird darin liegen, die Dekarbonisierung des Wohnungsbestandes als gesamtgesellschaftliche Aufgabe zu verstehen und Ausgleichsmaßnahmen außerhalb der Wohnquartiere zu erlauben sowie Förderprogramme und auch Subventionen für diese und die energetische Ertüchtigung der Wohngebäude selbst aufzulegen. Wir laufen andernfalls Gefahr, eine Überforderung von Mietern und Vermietern zu provozieren.

Als Assetmanager bin ich dem Eigentümer gegenüber verpflichtet, den Wert der Immobilien zu erhalten oder sogar zu steigern. Wie gehe ich angesichts der zunehmenden energetischen Anforderungen damit um?

Wenn ich gezwungen bin, energetische Ertüchtigung aus dem laufenden Cash-Flow zu bezahlen, muss ich mich fragen, wie viel CO2 ich durch den Einsatz von einem Euro spare – und ab wann das Ganze wirtschaftlich keinen Sinn mehr ergibt. Als Verantwortlicher muss ich eine Effizienzgrenze im Kopf haben. Eventuell ist es besser, eine Immobilie zu verkaufen, wenn ich sehe, dass ihre Sanierung Unsummen kosten würde und das Geld am Ende nicht wieder reingeholt werden kann. Grundsätzlich ist es daher sinnvoll, einen vorausschauenden Instandhaltungsplan für das gesamte Portfolio zu entwickeln und dann zu priorisieren, in welcher Reihenfolge welche meiner Objekte in welchem Umfang energetisch nachgerüstet werden müssen.

Was passiert, wenn ich den Dekarbonisierungspfad nicht einhalte?

Selbst wenn mal eine Immobilie temporär den vorgegebenen Dekarbonisierungspfad überschreiten sollte, ist das nicht dramatisch – sofern ich durch andere Objekte im „Guthabenplus“ bin und auf Ebene meines Portfolios ausgleichen kann. Habe ich ohnehin vor, die Immobilie in zwei Jahren zu sanieren, sollte ich mich auch an meinen Plan halten und mich nicht durch aktuell schlechte Werte des Gebäudes verleiten lassen, gleich mehrere Baustellen gleichzeitig zu eröffnen bzw. das Objekt zweimal in die Hand zu nehmen. Wichtig ist aber auch, beim Ankauf eines neuen Objektes genau im Blick zu haben, was die neue Immobilie für meinen Dekarbonisierungsgrad bedeutet. Ich kann damit nicht mehr so wie einst umgehen: Kaufen, halten, verkaufen. Das ist vorbei. Bei jedem Ankauf muss ich im Vorfeld analysieren, welche Auswirkungen eine (vermeintliche) Opportunität auf meinen Gesamtbestand hat.

Erstveröffentlichung: TPP, Oktober 2022

Während andere Assetklassen mit gestiegenen Zinsen, den noch immer hohen Baukosten, den vollen Terminkalendern der Handwerker oder schlicht unkalkulierbar gewordenen Förderbedingungen haderten, würde das Geschäft mit Pflege- und Seniorenimmobilien scheinbar unbeeindruckt weiterlaufen, wie die IZ am 20. Oktober berichtet.

Dies können wir von Real Blue bestätigen. Michael Eisenmann wird zitiert: “Tatsächlich ist der Zustrom interessanter Projekte eher größer geworden und wir sitzen mit Entwicklern öfter zusammen, um über eventuelle Formen der strategischen Zusammenarbeit zu sprechen.”

Den kompletten Artikel können Sie (nach Anmeldung) hier lesen: IZ: Pflege und Senioren bleiben starke Zugpferde

Treffen Sie uns auf der Expo Real 2022 (Messe München) am Stand von Drees & Sommer (Halle B2 Stand 120) und sprechen Sie mit uns  u. a. über

• Unseren Investmentfonds Real Blue Senior Living
• Nachhaltige Investments & Lösungen für Stranded Assets
• Strategien zur Umsetzung von ESG-Maßnahmen bei Immobilieninvestments

Wann: Vom 4.-6. Oktober 2022

Wo: Messe München, Stand: B2.120

Verpassen Sie auch nicht das Panel zum Thema „ESG bei Immobilienfonds: Wie die Anforderungen an Artikel-8-Fonds erfüllt werden können“ am Mittwoch, 5. Oktober 2022, 11:15 Uhr – 12:15 Uhr im Konferenzraum B21 der EXPO REAL. Alle Infos & Anmeldung: Link Event Brite

Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer und verantwortlich für Risikomanagement und Organisation bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft Real Blue äußert sich in dem Artikel “Nachhaltiges Bauen rückt in den Vordergrund” im Tagesspiegel Background unter der Rubrik Sustainable Finance. Im Beitrag erläutert Prof. Dr. Robert Göötz, wie die Anforderungen von Investoren in Bezug auf nachhaltige Bauprojekte derzeit aussehen und wie Nachhaltigkeitsziele sich auf Anlagestrategien auswirken können.

Lesen Sie hier den kompletten Beitrag (Paywall): Tagesspiegel Background : Nachhaltiges Bauen rueckt in den Vordergrund